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  • Les charges récupérables (charges locatives)

    Extraits du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (modifié par le décret N° 2008-1411 du 19 décembre 2008)
     

    Pour l’application du présent décret :

      a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie incluant les dépenses du personnel d’encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble ; ces dépenses d’encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses.
      b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
      c) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75% de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses du contra de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle et physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.
    Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant le repos hebdomadaire et les congés prévus dans les clauses du contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.

    Un couple de gardien ou de concierge qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du présent article.

    Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers aliénas :
      • Les salaires en nature
      • L’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise
      • Les indemnités et primes de départ à la retraite
      • Les indemnités de licenciement
      • La cotisation à une mutuelle prise en charges par l’employeur ou par le comité d’entreprise.
      • La participation de l’employeur au comité d’entreprise
      • La participation de l’employeur à l’effort de construction
      • La cotisation à la médecine du travail
      d) Lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses, correspondant à sa rémunération et au charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

    Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l’alinéa précédent :

    • Les salaires en nature
    • L’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise
    • Les indemnités et primes de départ à la retraite
    • Les indemnités de licenciement
    • La cotisation à une mutuelle prise en charges par l’employeur ou par le comité d’entreprise.
    • La participation de l’employeur au comité d’entreprise
    • La participation de l’employeur à l’effort de construction
    • La cotisation à la médecine du travail
      e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable au menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci
     
    Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur en lieu et place du locataire.
     
    LISTE DES CHARGES RECUPERABLES

    Annexe

    1- Dépenses d’électricité

    2- Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

    a) Exploitation :

    • Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
    • Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes
    • Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie
    • Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou de fournitures de pièces
    • Tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents, et faits importants touchant à l’appareil.

    b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

    c) Menues réparations :

    • De la cabine (bouton d’envoi, paumelles de portes, contacts de porte, ferme portes automatiques)
    • Coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil ou cellule photo-électrique)
    • Des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contact de porte et boutons d’appel) ;
    • Des balais du moteur et fusibles
       

    1- Dépenses relatives :

    • A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés.
    • A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration.
    • A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
    • Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L 35-5 du code la santé publique
    • Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
    • A l’électricité
    • Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

    2- Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

    a) Exploitation et entretien courant :

    • Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs
    • Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauge, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes puisards ; graissage des vannes et robinets et réfection des presses étoupés.
    • Remplacement des ampoules, des voyants lumineux et ampoules de chaufferie
    • Entretien et réglage des appareils de régularisation automatique et de leurs annexes
    • Vérification et entretien des régulateurs de tirage
    • Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage
    • Purge des points de chauffage
    • Frais de contrôle de combustion
    • Entretien des épurateurs de fumée
    • Opération de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauterie, nettoyage de chaufferie y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées
    • Conduite de chauffage
    • Frais de location d’entretien et de relevé de compteurs généraux et individuels
    • Entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur
    • Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur
    • Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur
    • Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires
    • Vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires

    b) Menues réparations dans les parties communes ou sur les éléments d’usage commune

    • Réparation de fuites sur raccords et joints
    • Remplacement des joints, clapets et presse étoupes
    • Rodage des sièges de clapets
    • Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur
    • Recharge en fluide frigorigène à chaleur

    Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives

    1- Dépenses d’alimentation commune de combustible

    2- Exploitation et entretien courant, menues réparations :

    a) Exploitation et entretien courant :

    • Réglage de débit et de température de l’eau chaude sanitaire
    • Vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe
    • Dépannage
    • Contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée
    • Vérificationde l’état de résistance, des thermostats, nettoyage
    • Réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau
    • Contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude
    • Contrôle des groupes de sécurité
    • Rodage des sièges de clapets des robinets
    • Réglage des mécanismes de chasse d’eau

    b) Menues réparations :

    • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique ; clapets et joints des appareils à gaz
    • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauterie
    • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets
    • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau

    1- Dépenses relatives :

    a) A l’électricité

    b) Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel

    2- Exploitation et entretien courant, menues réparations

    a) Entretien de la minuterie, pose, dépose, et entretien des tapis

    b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur

    3- Entretien de propreté (frais de personnel)
     

    1- Dépenses relatives :

    a) A l’électricité

    b) A l’essence et l’huile

    c) Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection des massifs, plates-bandes ou haies.

    2- Exploitation et entretien courant

    a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

    • Les allées, aires de stationnement et abords
    • Les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes)
    • Les aires de jeux
    • Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales
    • Entretien du matériel horticole
    • Remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux

    b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages
     

    1- Dépenses de fournitures consommables :

    a- Sacs en plastiques et en papier nécessaires à l’élimination des rejets

    b) Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures

    2- Dépenses de fournitures consommables :

    a) Entretien et vidange des fosses d’aisances

    b) Entretien des appareils de conditionnement des ordures

    3- Elimination des rejets (frais de personnel)
     

    1- La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique

    2- Exploitation et entretien courant

    a) Ramonage des conduits de ventilation

    b) Entretien de la ventilation mécanique

    c) Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones

    d) Visites périodiques à l’exception des contrôles règlementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareil fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

    3- Divers

    a) Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires
     

    1- Droit de bail

    2- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage
     
     
     

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