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  • Le loyer

    Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer à la signature du bail. Le montant du loyer doit impérativement être indiqué dans le bail.
     
    Le loyer peut être révisé chaque année, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Le propriétaire qui a oublié d'appliquer l'indexation annuelle peut augmenter le loyer de manière rétroactive sur les cinq années antérieures.

    Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer ne sera pas augmenté pendant toute la durée du bail.En cours de bail, le propriétaire peut également proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement. En cas d'accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail.  

    En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail.
    Si, et seulement si, le bailleur estime que le loyer est sous-évalué :
    • Il peut proposer au locataire une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
    • Il doit fournir une liste des logements voisins dont le loyer est pris en référence.
    • Il doit reproduire l'intégralité de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
       
    « Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement. »

    Le locataire peut soit accepter l'augmentation et en informer le propriétaire dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition d'augmentation, soit refuser la révision ou s'abstenir de répondre dans le même délai. Locataire ou bailleur peuvent alors saisir la commission de conciliation (siégeant généralement à la DDE), qui tente de régler le différend à l'amiable.Cas particulier pour la Région parisienne...

    En région parisienne, l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis. Par exemple, si le loyer des logements voisins s'élève à 1 000 €, et si le loyer pratiqué est de 800 €, l'augmentation ne peut pas dépasser 100 € (au lieu de 200).

    Si des travaux d'amélioration, d'un montant au moins égal à un an de loyers, sont réalisés dans le logement ou les parties communes depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, le bailleur a le choix entre :
    • une augmentation de la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis.
    • une majoration maximale de 15 % TTC du coût des travaux étalée par sixième sur six ans. Par exemple, pour des travaux facturés 5 000 €, et pour un loyer annuel de 6 500 €, l'augmentation du loyer ne peut pas excéder 750 €, soit 125 € par an (10.42 € par mois).
     

    ICI : Indice de référence des Loyers - http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

    La révision d'un loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à chaque date anniversaire du bail. Pour réviser le loyer, il faut prendre l'IRL du trimestre indiqué sur le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature du bail.

    Le calcul de la révision des loyers est le suivant :

    Loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer


    Exemple :

    Soit un bail de location signé le 1er Février 2011 pour un loyer mensuel de 500 €, révisable annuellement à la date anniversaire du bail.
    Dernier indice connu à la signature du bail : 4ème trimestre 2010 ; valeur : 119.17.
    Nouvel indice au 1er Février 2012 : 4ème trimestre 2011 ; valeur : 121.68

    Nouveau loyer : 500 x 121.68 / 119.17 = 510.53 €

     

     

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    (*) à la signature du bail.