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    La caution

    La caution est une garantie, apportée par un tiers, contre le non-paiement des loyers. De plus en plus de propriétaires exigent qu'une personne ou qu'un organisme se porte caution pour le locataire. Cette personne, ou cet organisme, s'engage à payer à la place du locataire les loyers et les charges locatives, si celui-ci est dans l'incapacité de faire face à ses obligations.
    L'acte de caution est un document écrit qui doit être annexé au bail.

    • Une personne de la famille
    • Un proche
    • Une banque
    • Un organisme

    Non, le bailleur ne peut pas toujours exiger une caution.

    • Si le bailleur a souscrit une assurance de Garantie de Loyers Impayés (GLI) il ne peut pas demander de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
    • Si le bailleur a souscrit une assurance de Garantie des Risques Locatifs (GRL) il ne peut pas demander de caution.
    • Si le locataire est titulaire d'un « passeport logement étudiant », le bailleur ne peut pas exiger de caution, le passeport logement étudiant prévoyant déjà la prise en charge du dépôt de garantie, et la mise en place d'une caution solidaire.

    L'acte de cautionnement est un document qui doit être écrit de la main de celui qui se porte caution. Une simple mention portée au bas du contrat telle que «bon pour caution solidaire» n'engage pas le signataire. L'acte de cautionnement peut être fait directement entre le bailleur ou le locataire, mais il peut aussi être fait chez un notaire.

    Pour être valable, l'acte de caution doit obligatoirement faire apparaître les mentions suivantes :

    • le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent sur le bail, en chiffres et en lettres,
    • une mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement,
    • la reproduction de l'aliéna 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :
       
    «Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»

    Première possibilité : un acte de caution à durée déterminée
    L'acte précise clairement la durée de l'engagement. Le garant peut par exemple être engagé pour « une durée de 6 années », « pour la durée du contrat et de son renouvellement »... Il est tenu par son engagement, et n'a pas la possibilité de le dénoncer, pendant toute la durée prévue.

    Deuxième cas : un acte de caution à durée indéterminée
    L'acte ne précise pas la durée de l'engagement ou indique une durée indéterminée.
    L'engagement du garant cesse dès lors qu'il décide de dénoncer le contrat, ce qu'il peut faire à tout moment. Il lui suffit d'informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Son engagement cesse à l'expiration du bail en cours ou de son renouvellement.

    Tout dépend des termes indiqués dans l'acte de caution.

    • En cas de caution solidaire : le bailleur peut se retourner directement contre le garant.
    • En cas de caution simple : le bailleur ne peut se retourner contre le garant qu'après avoir tenté toutes les poursuites possibles contre son locataire. Cependant, si la caution a « renoncé au bénéfice de discussion » dans l'acte, le bailleur peut s'adresser à elle directement.

    En pratique, le bailleur demande autant de cautionnements que de colocataires, chacun s'engageant pour tous les colocataires. Si l'acte précise que les cautions s'engagent «solidairement», le bailleur pourra se retourner contre une seule caution et exiger le remboursement intégral de la dette. Libre ensuite à la caution de se retourner contre les autres cautions pour récupérer leur quote-part.

    • Si la caution est mariée sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts), elle n'engage son conjoint que dans la mesure où celui-ci a expressément donné son accord au cautionnement. L'engagement du conjoint se limite aux biens communs, ses biens propres ne sont pas engagés.
       
    • Si la caution est mariée sous le régime de la séparation de biens, seuls les biens et revenus de la caution sont engagés.

    Dans le cadre d'une caution bancaire, c'est la banque en tant que personne morale qui se porte caution pour le locataire. Ce dernier doit bloquer un certain nombre de mois de loyers (entre 3 et 12 mois) sur un compte spécial. Cette somme est « indisponible » pendant toute la durée du bail.

     
     
     

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    (*) à la signature du bail.